O primeiro arcabouço normativo a tratar do arrendamento rural no ordenamento jurídico brasileiro foi o Código Civil de 1916, nomeando-o como o contrato de “locação de prédios rústicos”. Posteriormente, a Lei n.º 4.504, de 30 de novembro de 1964, o chamado Estatuto da Terra, em seu artigo 95, abordou especificamente o tema, o qual foi regulamentado pelo Decreto n.º 59.566, de 1966.
O art. 3º do aludido Decreto define o arrendamento rural como o contrato agrário pelo qual uma pessoa — arrendador — se obriga a ceder à outra — arrendatário —, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, parte ou partes dele, incluindo ou não outros bens, benfeitorias ou facilidades, com o intuito de exercer atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista.
Assim como em todos os demais negócios jurídicos, as partes, quando figurarem em contrato de arrendamento rural, devem obedecer às regras atinentes às obrigações civis em geral.
Ademais, essa modalidade contratual deve conter, obrigatoriamente, determinadas cláusulas, nos termos do art. 13 do Decreto n.º 59.566, com o objetivo de assegurar a conservação dos recursos naturais e a proteção econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados.
Dentre as modalidades do contrato de arrendamento rural, encontra-se o subarrendamento, o qual é definido, pelo § 1º do art. 3º do Regulamento, como o contrato pelo qual o arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos e obrigações do negócio jurídico anteriormente firmado.
Nesse diapasão, trata-se de novo contrato entre o arrendatário e o subarrendatário. Dessa forma, como o subarrendamento é o contrato por meio do qual o arrendatário transfere a outrem os direitos e obrigações do contrato anteriormente firmado, as regras do arrendamento lhe são aplicáveis da mesma maneira.
No que tange ao contrato de subarrendamento, o Decreto n.º 59.566 vedou, expressamente, a celebração dessa modalidade de arrendamento sem o consentimento do arrendador/proprietário, tanto em contratos com prazo fixo ou indeterminado.
A lei exige, para os contratos verbais, o consentimento expresso, declarado, mas não necessariamente escrito, enquanto que, para instrumentos contratuais escritos, o consentimento precisa constar no próprio contrato ou em ato posterior de igual forma.
Na hipótese de consentimento por parte do arrendador, a lei não estabelece limites no que tange ao subarrendamento, de modo que as partes podem formular as próprias cláusulas, compreendendo a totalidade ou não do imóvel rural.
Caso o arrendatário venha a subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio consentimento do arrendador, implicará em infração legal que autoriza o proprietário a rescindir o contrato, bem como a proceder ao despejo, nos termos do art. 32, inciso II, do Regulamento[1].
O arrendador precisa atentar-se às previsões legais que garantem os direitos no que tange ao arrendamento e à consequente utilização da propriedade pelo arrendatário, uma vez que, caso não tome as medidas cabíveis para reaver o bem, a sua inércia poderá ser considerada como consentimento tácito.
[1] Art. 32. Só será concedido o despejo nos seguintes casos: (...)
II - Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;