• Alberto Malta e Ana Vogado

“Distratos”: forma de devolução das parcelas pagas e percentual de retenção são os principais pontos


Com a suspensão da tramitação da reforma da Previdência em razão de decreto de intervenção federal no Rio de Janeiro, no dia 19/02/2018, o Executivo divulgou nova pauta com sugestões de priorização de 15 projetos na área econômica para votação no Congresso Nacional. Dentre esses se encontra o PLS n.º 774/2015, que visa a alterar a Lei nº 4.591/64 para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento de contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Diante da resposta do Presidente da Câmara dos Deputados no sentido de que a prerrogativa de decisão sobre a pauta cabe a cada uma das casas legislativas, surge novamente a expectativa de edição de uma Medida Provisória para regulamentação do tema.


O Projeto de Lei do Senado em análise, PLS 774/2015, de autoria do Senador Romero Jucá, tem por objetivo acrescentar “o art. 67-A à Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964 [‘Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias’], para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis”.

A finalidade do Projeto de Lei é estabelecer, principalmente e resumidamente, em caso de “distrato” (resilição unilateral da promessa de compra e venda), a porcentagem máxima de multa contratual a ser fixada, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, a compensação de prejuízos e o prazo e modo de ressarcimento dos valores remanescentes após deduções.


Com efeito, essas matérias interferem fortemente na sociedade civil, principalmente na esfera patrimonial. Isso pois, apesar de comum, o “distrato” não possui regulamentação em lei específica, o que leva as discussões sobre o tema ao exame dos tribunais, mormente em relação à forma de devolução das parcelas pagas e ao percentual de retenção pela incorporadora pelo bem que será devolvido pelo consumidor.


A inexistência de um mecanismo estabilizador desse tipo de relação causa inegáveis impactos sobre a segurança jurídica nas relações privadas e sobre a (im)previsibilidade das decisões jurisdicionais. A jurisprudência atual determina que a empresa é proibida de reter todos os pagamentos já feitos pelo comprador ou devolver valores ínfimos, mas ainda diverge sobre os termos da resilição.


A título de exemplo, rápida pesquisa jurisprudencial no sistema do TJDFT permite concluir que as turmas desse Tribunal não possuem posicionamento uniforme sobre o percentual a ser retido pelo promitente vendedor em caso de desistência do negócio pelo promitente comprador (Primeira, Segunda, Terceira, Quinta e Sexta Turmas, em regra, aplicam o percentual de 10%, ao passo que a quarta Turma, em regra, aplica 15%). O Superior Tribunal de Justiça já se posicionou fixando como aceitáveis valores entre 10 e 25%.


Já no TJSP e no TJRJ, na grande maioria dos casos, a multa é fixada em 20%. No TJMG, a maioria dos precedentes também fixou a multa em 20%, sendo possível, entretanto, encontrar alguns casos de 10 ou 15%. O TJAL e o TJBA, em regra, fixam 25%. Já o TJPR e o TJRS fixam entre 10 e 20%. O TJSC em regra, assim como o TJDFT, fixa em 10%.


São situações como essa, de absoluta insegurança jurídica no cenário nacional, que tornam absolutamente imprevisível o resultado de causas no mercado imobiliário, uma vez que, a depender do Julgador, a multa pode ser fixada em qualquer patamar entre 10% e 25% (fora casos excepcionais em que foi fixado percentual fora desses parâmetros). Assim, principalmente com o aumento do número de resilições unilaterais decorrentes da crise financeira, a regulamentação da matéria será crucial para o desenvolvimento da atividade imobiliária, trazendo segurança jurídica para o ramo e favorecendo incorporadoras, construtoras e consumidores.

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