• maltavalleadvogados

Ações de Garantia


Ações de garantia

I. O prazo de garantia do artigo 618 do Código Civil


No âmbito do Direito Imobiliário, é cediço que, em contratos de empreitada, o empreiteiro é responsável pela segurança e solidez da obra durante o prazo de 05 (cinco) anos, nos termos do artigo 618, do Código Civil [1]. Todavia, apesar de expresso na legislação e corriqueira utilização na construção civil, a aplicação, na prática, costuma gerar dúvidas em leigos e juristas.


Na doutrina, houve discussões no sentido de que o prazo contido no aludido dispositivo seria prescricional, decadencial ou de garantia, em razão da ausência de clareza legislativa. A controvérsia foi superada e, hoje, há entendimento predominante de que o referido prazo se refere a uma garantia legal. Cristalizou-se a compreensão por meio do Enunciado 181 da III Jornada de Direito Civil [2], bem como pela majoritária jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.


A qualidade de “garantia” do prazo supracitado significa que, uma vez constatados vícios ou defeitos na edificação durante o prazo estipulado pelo dispositivo legal, podem ser solicitados reparos, ao construtor, sem custos — tendo em vista sua responsabilidade.


Nessa esteira, cingiu-se a doutrina quanto à imperiosidade, ou não, do exercício da pretensão no limite temporal estabelecido, em especial sobre qual o prazo para acionamento do judiciário. Em consonância com o entendimento já trazido acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que todos os vícios — relativos à solidez e segurança da obra — que surgirem neste período são abrangidos pela garantia, desde que se notifique o empreiteiro dentro do período de 05 (cinco) anos, de maneira inequívoca, a fim de comprovar o aparecimento do vício nesse interstício.


Todavia, caso o construtor não proceda à reparação dos vícios e, dessa forma, seja necessário acionar o Judiciário, essencial atentar-se ao prazo atinente ao ajuizamento da ação.

Para melhor entendimento dos prazos aplicáveis à pretensão do exercício do direito de reparação dos vícios e acionamento da garantia, mister se faz distinguir os institutos jurídicos da prescrição e decadência.

I.1. A diferença entre os institutos da prescrição e decadência


A similitude de ambos os institutos se encontra no fato de que a inércia do titular do direito em exercê-lo dentro de um prazo pré-estabelecido ser a causa para sua ocorrência.


Entretanto, é pacífico que são fenômenos jurídicos com fundamentos e consequências distintas.


A doutrina distingue os dois institutos com base na classificação dos direitos subjetivos: os direitos potestativos — aqueles que permitem que determinadas pessoas influam sobre a situação jurídica de outras, sob os quais opera a decadência — e os direitos a uma prestação — aqueles que visam a conseguir um bem da vida mediante uma prestação, sob os quais ocorre a prescrição.


Nesse passo, tem-se que os tipos de demandas que veiculam os direitos potestativos ou a uma prestação possuem natureza jurídica distinta.

I.2. As ações de natureza constitutiva ou condenatórias e os prazos prescricional e decadencial


A ação judicial que veicula o direito potestativo é a ação constitutiva, ou seja, a demanda que visa à criação, alteração ou extinção de situações jurídicas, sem estatuir qualquer condenação à parte demandada. São exemplos de ações constitutivas: a ação de resolução de um contrato, a ação de divórcio, ação rescisória de sentença, etc.


Noutro norte, as ações condenatórias veiculam os direitos a determinada prestação, de modo que é eventualmente aplicável a este tipo de demanda o instituto da prescrição.


Diante disso, tem-se que a ação que visa à condenação do construtor ao reparo dos vícios ou defeitos existentes na edificação é classificada como ação condenatória e não constitutiva, o que, de antemão, afasta a aplicação de prazos decadenciais às demandas que visam a acionar o prazo legal de garantia.


No que tange ao instituto da prescrição, este pode ser eventualmente aplicado, tendo em vista a natureza jurídica da ação em comento. Nessa hipótese, imperioso atentar-se ao prazo.


Quando da vigência do Código Civil de 1916, o entendimento era balizado pelo Enunciado n.º 194 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça [3], o qual estabelecia o prazo prescricional de 20 (vinte) anos, conforme disposto no art. 177 do Código Civil de 1916. No entanto, com a redução desse prazo pelo novo Código Civil, o prazo para acionar o construtor em virtude de vícios construtivos é de 10 (dez) anos, contatos a partir do seu aparecimento.


Desse modo, imperioso atentar-se ao prazo de garantia legal de 5 (cinco) anos para notificar o construtor e requerer os reparos dos eventuais vícios que possam surgir. Além disso, caso seja necessário judicializar a controvérsia, é essencial que se observe o prazo prescricional de 10 (dez) anos, sob pena de perda da pretensão do direito em obter a reparação das anomalias construtivas.




[1] Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.


[2] O prazo referido no art. 618, parágrafo único, do Código Civil refere-se unicamente à garantia prevista no caput, sem prejuízo de poder o dono da obra, com base no mau cumprimento do contrato de empreitada, demandar perdas e danos.


[3] Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos na obra.


[4] Art. 177. As ações pessoais prescrevem ordinariamente em trinta anos, as reais em dez entre presentes e, entre ausentes, em vinte, contados da data em que poderiam ter sido propostas.



NEWSLETTER

Obrigado pelo envio!

Entre em contato

Email: contato@maltaadvogados.com

Tel:  +55 (61) 3033-6600 | 3033-6686

Passe o mouse

Malta_Simbolo_RGB_Principal_FundoTranspa

Tel:  +55 (61) 3033-6600 | 3033-6686

SHN quadra 1 bloco A salas 221-224

Le Quartier Hotel & Bureau | Brasília-DF

Entre em contato