• Cláudio Barbosa e Carlos Eduardo

Restrições ao uso de áreas comuns em condomínios


Em meio à pandemia do novo coronavírus (SARS-CoV-2), em função da sua impressionante capacidade de transmissão, já é possível afirmar que os impactos da doença são devastadores em várias esferas: seja na saúde, seja em relação aos efeitos na economia e, não obstante, no que diz respeito ao relacionamento social.


Com o objetivo de evitar a propagação de Covid-19 e, assim, mitigar os danos causados pelo vírus, o Poder Público recomenda o isolamento domiciliar. Nesse cenário, é fundamental, pela essência do direito de vizinhança, a atuação diligente dos condomínios, a fim de garantir, internamente, a contenção de casos.


Desde já, não se pode olvidar que o interesse particular e o direito de propriedade devem ser sopesados em face da saúde da coletividade. Nesse sentido, o Código Civil estabelece que o uso da propriedade não pode desabonar a saúde dos demais, prescrevendo, individualmente, o direito de fazer-lhe cessar as interferências prejudiciais.


Ademais, pode-se concluir que cabe, ao condomínio, fiscalizar o dever do morador de zelar pela saúde de seus vizinhos, considerando o uso das partes comuns e a exposição aos demais condôminos e ocupantes.


Assim, sendo uma pessoa jurídica de direito privado, o condomínio, representado pelo síndico ou seu administrador, pode ser demandado em juízo. Caso reste demonstrado que este não adotou as providências necessárias, gerando riscos aos moradores e aos seus funcionários, poderá ser condenado para reparação de eventuais danos.


Por esses motivos, é necessário que o condomínio busque cumprir as regras de segurança, recomendadas pelas autoridades e pela Organização Mundial de Saúde.


Buscando-se evitar aglomerações, elevadores, por exemplo, são alvo de preocupação, por tratarem-se de ambientes fechados e com pouco fluxo de ar. Por isso, torna-se difícil manter a distância social sem a limitação do número de passageiros. Limitações semelhantes podem ser implementadas para o uso de escadas e outras dependências de acesso (portaria e corredores).


Sem interromper o funcionamento, uma vez que o condomínio não pode restringir o trânsito de moradores, é possível reduzir o limite de pessoas que ocupem esses espaços ao mesmo tempo e/ou restringir o uso simultâneo para os ocupantes do mesmo apartamento.


Ademais, salão de festas, brinquedoteca, piscina, academia e outros espaços semelhantes, de uso comum, podem ser fechados ou podem enfrentar regras que impeçam o funcionamento pleno (redução de horários ou de pessoas utilizando simultaneamente, por exemplo). Ainda que frequentar tais áreas de lazer possa ser uma forma de aliviar o stress do isolamento social, o prejuízo em potencial à saúde coletiva é sobrelevado.


Deve-se considerar que a competência para a criação de tais regras, em relação ao uso de áreas comuns, é, via de regra, da assembleia de moradores. No entanto, utilizando-se da convenção do Condomínio e do Regimento Interno, o síndico pode tomar as decisões que entender mais adequadas para a prevenção e para a proteção da saúde dos condôminos. Posteriormente, contudo, deverá ratificar suas decisões e prestar contas de seus atos, com fundamentação legal.


Para facilitar esse processo de ouvidoria, com o devido aval jurídico, condomínios já fazem uso de tecnologia para viabilizar a realização de assembleias virtuais, a partir da participação de condôminos à distância, com presença e voto viabilizado por aplicativos de conversa e videoconferência.


Quanto à situações de convivência, a visita de pessoas ao condomínio também pode ser restringida, recomendando-se, por exemplo, a impossibilidade de visita de pessoas para a realização de festas ou questões que não sejam essenciais.


Nesse sentido, o Juízo da 19ª Vara Cível de Brasília determinou a descontinuidade da reforma de um imóvel, enquanto perdurarem as medidas restritivas em relação à circulação de pessoas, impostas pelo Poder Público para conter a pandemia.


Nesta decisão, destacou-se que a circulação dos trabalhadores da obra, nas dependências do condomínio, ainda que restrita, prejudica o necessário isolamento das pessoas. Além do mais, considerou que o barulho das obras prejudicaria os vizinhos do imóvel, que estejam trabalhando no sistema de home office ou tendo aulas online.


Embora o condomínio não possa restringir o trânsito de moradores, o descumprimento de quaisquer regras de proteção coletiva está passível de multa e medidas jurídicas de emergência. Desta forma, é necessário que o condomínio fundamente suas decisões em opiniões jurídicas especializadas, caso a caso.

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