• Henrique Melo

Os Contratos de Locação durante a pandemia da COVID-19


O surgimento da pandemia da COVID-19 surpreendeu toda a sociedade mundial. A necessidade de rápidas medidas de isolamento social, no intuito de conter a propagação do vírus e evitar o colapso do sistema de saúde, implicou em uma repentina e forte desaceleração da atividade empresarial.


Isso, por sua vez, levou muitas empresas a tentarem renegociar suas relações contratuais com fornecedores, colaboradores e consumidores, a fim de buscar um ponto de equilíbrio entre o interesse das partes levando em consideração os impactos econômicos decorrentes da crise sanitária que se instalou. Ocorre que nem sempre se atinge um consenso pela via extrajudicial, de modo que os empresários se socorreram ao Poder Judiciário para revisar suas relações contratuais.


Nesse sentido, um dos principais alvos de tentativas de revisões judiciais são os contratos de locação. Afinal, muitas empresas foram impedidas de exercerem suas atividades em razão das medidas de isolamento social impostas, sendo que o aluguel de pontos comerciais costuma ser um dos principais custos fixos.


Dito isso, é importante pontuar que essa interferência do Judiciário nas relações contratuais empresariais só é possível em razão da Teoria da Imprevisão adotada pelo atual Código Civil brasileiro. O art. 317 do diploma legal estabelece a possibilidade do juiz revisar uma obrigação quando, por motivos imprevisíveis, o valor da prestação devida se mostrar desproporcional no momento de sua execução.


De modo semelhante, os arts. 478, 479 e 480 do Código Civil dispõem que, nos casos em que uma prestação se tornar excessivamente onerosa decorrente de eventos extraordinários e imprevisíveis, é possível acionar a Justiça para extinguir um contrato ou para revisá-lo equitativamente.


Verifica-se, portanto, que a aplicação dessas regras é uma medida excepcional. Nessa senda, na IV Jornada de Direito Civil, a doutrina aprovou o Enunciado nº 366, segundo o qual "o fato extraordinário e imprevisível causador da onerosidade excessiva é aquele que não está coberto objetivamente pelos riscos próprios da contratação".


Entretanto, embora não seja um entendimento unânime para todos os casos, diversos magistrados ao longo do país acolheram essa tese para conceder medidas que suspendem aluguéis, diminuem o valor de prestações, impedem a inscrição do nome de locatários em órgãos de proteção ao crédito, entre outras, durante a pandemia da Covid-19.


A 22ª Vara Cível de Brasília, por exemplo, autorizou que o aluguel de uma academia fosse reduzido a 25% do valor original enquanto perdurar o fechamento do comércio local (Proc. nº 0711806-21.2020.8.07.0001).


De modo semelhante, a 6ª Vara Cível da Comarca de Florianópolis/SC acatou o pedido de uma padaria para que o aluguel de seu ponto comercial fosse reduzido em 50% durante a crise sanitária, em razão da brusca queda de faturamento ocasionada pela redução da circulação de pessoas (Proc. nº 5031587-42.2020.8.24.0023).


Ademais, outro exemplo disso é a medida liminar concedida pela 10ª Vara Cível de Guarulhos/SP, que determinou a suspensão do aluguel de uma agência de viagens localizada em um shopping center até o dia 31 de dezembro de 2020, devido ao fechamento do estabelecimento por causa do isolamento social (proc. nº 1012095-57.2020.8.26.0224).


Ante todo o exposto, é certo que a pandemia da Covid-19 resultou em sérios impactos econômicos para a atividade empresarial. O fechamento de comércios e as restrições à circulação de pessoas geraram uma forte queda de faturamento de muitos setores econômicos, o que colocou várias empresas em uma situação de onerosidade excessiva. Assim, para determinados casos, é possível que a Teoria da Imprevisão seja aplicada pelos Tribunais para revisar contratos de locação durante a pandemia da Covid-19.

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