Nos anos 2008-2011, época de alta oferta de crédito aos consumidores, vivenciamos um boom imobiliário no mercado brasileiro. Nessa época, contudo, as construtoras e incorporadoras enfrentaram um problema seríssimo de escassez de mão-de-obra em todos os níveis de sua atividade, atingindo diretamente a qualidade das suas edificações.
Nesse cenário, as ações judiciais que versam sobre vícios construtivos em empreendimentos imobiliários vêm se avolumando de forma exponencial no judiciário brasileiro.
Em primeiro plano, sublinhe-se que a principal obrigação do construtor, quer por empreitada, quer por administração, é executar a obra tal como lhe foi encomendada. Indiscutível, portanto, que o construtor tenha uma obrigação de resultado, entendendo-se como tal aquela em que o devedor assume a obrigação de conseguir um resultado certo e determinado, sem o qual haverá inadimplemento.
Nesse sentido, o construtor se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos da obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína, total ou parcial, configuram violação do dever de segurança do construtor, ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa.
Em referência à relação em comento, o Código Civil de 2002, em seu artigo 618, apresenta um prazo de garantia de cinco anos pela solidez e segurança da obra. Durante esse ínterim, portanto, o construtor fica adstrito a assegurar a solidez e a segurança da construção, respondendo pelos vícios e defeitos que vierem a se manifestar durante o período. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha – força maior ou fato exclusivo da vítima ou de terceiro.
Dessa orientação, generalizou-se a compreensão de que esse prazo não foi estabelecido para atender exclusivamente aos interesses do proprietário, mas também, e principalmente, ao interesse de toda a coletividade. Trata-se, assim, de determinação cogente, de ordem pública, não sendo possível ao construtor dela se eximir, nem reduzir a sua amplitude através de cláusula contratual.
Pondere-se que a lei não obriga que o dono da obra ou o eventual terceiro prejudicado intente, nesse mesmo prazo, a ação de ressarcimento. O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento, exarado no julgamento do REsp n.º 1.290.383/SE, afirmando prescrever em dez anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra, desde que manifestado o vício dentro do prazo de garantia.
Ainda, há de se destacar o parágrafo único do art. 618 do Código Civil, o qual dispõe que “decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito”.
Nessa seara, durante o julgamento do Resp n.º 1737448/RO, os Ministros do Superior Tribunal de Justiça acolheram a interpretação da doutrina majoritária no sentido de que o prazo de cento e oitenta dias, de natureza decadencial, é referente apenas ao direito de o comitente pleitear a rescisão contratual ou o abatimento no preço (ação de índole desconstitutiva), permanecendo a pretensão de indenização, veiculada em ação condenatória, sujeita ao prazo prescricional de dez anos.
Ademais, assentado que a garantia do art. 618 do Código Civil (tal como a do art. 1.245 do Código revogado) é de ordem pública, estabelecida em defesa da incolumidade e da segurança coletivas, impõe-se concluir que o construtor tem responsabilidade não só perante o dono da obra, mas, também, em relação a terceiros (vizinhos ou não) que eventualmente venham a sofrer algum dano pelo fato da obra.
Inexistindo relação jurídica precedente entre o construtor e os terceiros eventualmente prejudicados pelo fato da construção, a sua responsabilidade é extracontratual em todos esses eventos comuns nas edificações.
Essa responsabilidade, além do art. 618 em comento, pode ser também enquadrada no parágrafo único do art. 927 do Código Civil, que dispõe haver a obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem. Dessa forma, entende-se que a atividade profissionalmente desempenhada pelo construtor é de risco, e, como tal, de natureza objetiva, bastando para a sua caracterização a relação de causalidade entre o dano e a construção.
Por fim, relevante destacar que não são todos os vícios em unidades imobiliárias ou em áreas condominiais que se referem à solidez e à segurança da obra — isto é, que estão no âmbito do prazo de garantia previsto no Código Civil. Em um empreendimento imobiliário, há uma quantidade gigantesca de itens que fazem parte do todo, com prazos de vida útil totalmente variados. Dessa feita, é necessário observar as normas técnicas regulamentares de engenharia e os prazos recomendados especificamente para cada item, antes de avaliar a possibilidade de responsabilização do construtor.