Ao finalizar uma obra em um imóvel, espera-se que o local esteja em perfeitas condições para o uso que se destina, tanto em relação à estética quanto em relação à estrutura.
Nesse contexto, a construtora deve concluir a obra sem defeitos, seguindo os termos do projeto contratado. Contudo, por vezes, ocorrem falhas construtivas que não são passíveis de verificação no momento da entrega do imóvel.
Com esse intuito, a legislação pátria optou por proteger o proprietário do imóvel ao prever a existência de uma garantia de obra pelo prazo de cinco anos. Nesse sentido, o art. 618 do Código Civil dispõe expressamente que o empreiteiro se responsabiliza, no prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Trata-se de uma garantia obrigatória e inerente ao contrato, cujo prazo é irredutível. Ou seja, mesmo que no contrato de empreitada não haja qualquer previsão da garantia, o proprietário pode exigir do empreiteiro os reparos que se fizerem necessário para consertar eventuais vícios da construção. Ademais, as partes também não podem acordar um prazo menor do que o mínimo legal de cinco anos.
Porém, é importante ressaltar que esse direito não abrange as situações em que o vício for desencadeado pelo proprietário em razão do mau uso do imóvel, o que deverá ser avaliado caso a caso.
Além disso, destaca-se a previsão do parágrafo único do art. 618 do Código Civil, a qual estabelece que o proprietário tem apenas 180 dias, a partir do aparecimento do defeito, para exigir judicialmente do empreiteiro o reparo do vício.
No entanto, no caso de relações consumeristas, especificamente, em razão do disposto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, o proprietário terá o prazo de 5 anos, a partir da data de conhecimento do defeito, para demandar a responsabilização do empreiteiro.
Por fim, é importante pontuar que a referida garantia é relacionada apenas aos defeitos construtivos não aparentes. No caso de defeitos aparentes, aplicados às relações consumeristas, o consumidor terá o prazo de até 90 dias para exigir a reparação do empreiteiro, consoante art. 26, inciso II, do CDC. Ainda, no caso de relações civis e empresariais, os defeitos aparentes devem ser indicados no ato de recebimento do imóvel, motivo pelo qual é recomendada a realização de vistoria na ocasião da entrega da obra.
Por todo o exposto, tendo em vista a importância da integridade construtiva dos imóveis, é imprescindível que as pessoas, físicas e jurídicas, tenham conhecimento acerca da garantia legal obrigatória de obras, a fim de que possam exercer o seu direito de exigir a reparação dos danos construtivos pela garantia inerente à construção civil.