• Pedro Bittencourt

Entenda: incide IRPJ em operações de permuta de imóveis?


O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) decidiu que não incide Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ) nas operações de permuta de imóveis entre empresas que operam na sistemática do lucro presumido. A decisão inédita é de grande relevância para os setores imobiliário e construtivo, apresentando diversos aspectos interessantes, sobre os quais nosso Escritório passa a tecer algumas considerações.


Inicialmente, necessário esclarecer que a permuta de imóveis é o negócio que tem como objeto a troca de um ou mais imóveis por outra(s) unidade(s) imobiliária(s) de igual valor, ou, em alguns casos, por unidades de valor aproximado, com uma das partes pagando parcela complementar em dinheiro. Nesse contexto, exsurge o questionamento se a permuta de imóveis pode ser considerada hipótese em que deve incidir tributação, como a de Imposto de Renda.


De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), em seu art. 43, o fato gerador do imposto de renda é a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica: (i) de renda, aqui entendida como o produto do capital, do trabalho ou da combinação de ambos; ou de (ii) acréscimos patrimoniais de qualquer natureza.


A Receita Federal, por sua vez, dá tratamento diverso ao tema, a depender do “perfil tributário” da pessoa jurídica envolvida na operação (isto é, se ela é optante pela sistemática do lucro presumido ou do lucro real).


Nesse sentido, relembramos que o regime do lucro presumido é uma opção para empresas cujo faturamento obtido no exercício anterior não ultrapassa o limite de R$ 78 milhões. No regime do lucro presumido, o IRPJ e a CSLL (Contribuição Social sobre Lucro Líquido) são calculados sobre o valor fixado pela Receita Federal como o “lucro presumido” da empresa, de acordo com a atividade desempenhada por ela desempenhada. Aplica-se o percentual de 8% para as atividades de “loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda”, nos termos da Lei nº 9.249/1995.


A sistemática do lucro real, por sua vez, é mandatória para as empresas que ultrapassarem os R$ 78 milhões em faturamento no exercício anterior e opcional para aquelas que, ainda que se enquadrem dentro do limite legal, optem por esse regime por ser mais vantajoso para seu negócio. No regime do lucro real, o IRPJ e a CSLL são calculados a partir do resultado real da empresa naquele exercício, ou seja, o “lucro real” obtido.


No tocante às operações de permuta de imóveis, a Receita Federal editou a Instrução Normativa n.° 107/1988, pela qual apenas as empresas optantes pelo regime do lucro real não devem incluir o valor dos imóveis objeto da permuta em sua receita bruta anual, não havendo, portanto, incidência de IRPJ, CSLL e PIS e Cofins sobre esses valores. Todavia, incidem os referidos tributos nos casos em que, além da simples permuta de imóveis, há também a transferência de valores complementares em dinheiro — a chamada “torna” — sendo que, nesses casos, apenas os valores complementares integrarão a receita bruta anual da empresa.


Por outro lado, com relação às empresas optantes pela sistemática do lucro presumido, a Receita Federal, pelo menos até a recente decisão do CARF, entendia que a operação de permuta de imóveis gerava receita para a empresa tanto na forma do imóvel recebido, quanto na forma de valores de torna. Nesse sentido, foram diversas as ocasiões em que a Receita Federal se manifestou sobre o assunto e manteve seu posicionamento a favor da tributação dessas operações, como, por exemplo, no Parecer Normativo Cosit n.° 09/2014, na Solução de Consulta Cosit n.° 339/2018, assim como em diversos outros processos administrativos que tramitaram no CARF.


Eis a relevância da decisão proferida pelo CARF sobre o assunto em novembro de 2020, que finalmente reconheceu que o imóvel recebido a título de negócio de permuta não deve compor a receita bruta da empresa, ainda que essa seja optante pelo regime do lucro presumido.


Em síntese, os fundamentos formulados pelo Conselheiro Caio Cesar Nader Quintella, cujo voto prevaleceu, foram os seguintes:


(i) A Lei n.° 8.891/1995, em seu art. 30, prevê que “as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias (...) deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas” e, por esse motivo, as unidades imobiliárias recebidas de eventual operação de permuta não podem ser incluídas na receita bruta da empresa;


(ii) O próprio Código Civil (Lei n.° 10.406/2002) estabeleceu distinção entre o negócio de compra e venda (art. 481 e seguintes) e o de troca ou permuta (art. 533) e, por esse motivo, devem ser entendidas como operações distintas; e


(iii) O fato de ser a permuta imobiliária uma estratégia benéfica aos competidores do mercado imobiliário, conferindo a esses maior flexibilidade para negociar ativos no mercado. A tributação das operações de permuta imobiliária, por outro lado, resultaria em dupla tributação dessas empresas (uma vez na permuta e outra na venda do imóvel a terceiros), desincentivando a realização desse tipo de operação que movimenta o mercado.


A decisão foi proferida na última instância do CARF, a Câmara Superior de Recursos Fiscais (CSRF), que, por sua vez, é composta por três turmas, cada uma com 4 conselheiros representantes da Fazenda Nacional e 4 conselheiros representantes dos contribuintes.


O número par de conselheiros atuantes nesse órgão colegiado pode levar a um empate na deliberação dos casos que chegam à última instância do CARF, como ocorreu no presente caso. Ocorre que, desde 12/08/2020, todos os empates ocorridos no âmbito do CARF, em processos que tratarem de determinação e exigência de crédito tributário, são decididos a favor do contribuinte.


Trata-se de advento trazido pela Lei do Contribuinte Legal (Lei n.° 13.988/2020), que exclui a aplicação do voto de qualidade dos presidentes da CSRF e demais órgãos colegiados do CARF. Anteriormente, nos casos de empate, prevalecia o “voto de qualidade” (de desempate) das autoridades mencionadas, que são sempre representantes da Fazenda, nos termos do §9°, do art. 25, do Decreto n.° 70.235/1972.


Além da esfera administrativa-tributária, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) também já proferiu entendimento sobre o tema, nos autos do Recurso Especial n.° 1.733.560/SC, de relatoria do Min. Herman Benjamin, no qual, restou consignado o entendimento de que, nas operações de permuta imobiliária realizadas por empresas optantes pela sistemática do lucro presumido, não incidem o IRPJ, a CSLL e o PIS e Cofins. Isso, porque, nos termos do voto do Relator do julgado, “o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca”.


Diante do exposto, resta acompanhar se a Receita Federal continuará autuando os contribuintes que deixarem de incluir os imóveis recebidos a título de permuta em sua receita bruta anual, a despeito do entendimento registrado pelo STJ e, mais recentemente, pelo CARF.


Processos referenciados:

CARF: 11080.001020/2005-94

STJ: Recurso Especial n.° 1.733.560/SC


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